農地転用
「農地転用」と一言で言っても、そもそもの”農地”の定義であったり、関係法、手続きや許可基準などなど、分かりづらい事がたくさんあります。

弊社の「シェア畑」では、農地転用することなく農地のまま活用する事が可能なのですが、多方面よりご質問いただく事が多いため、本記事では、その疑問を少しでも解決できるよう「農地転用」に関して定義や関係法をまとめてみました。

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■ そもそも農地転用とは?

農地転用とは、「農地を農地以外のもの」にすることをいいます。

そもそも農地とは、「耕作の目的に供される土地」です(農地法2条1項)。

この”耕作の目的に供される”という言葉の範疇では、休耕地など、「現に耕作が行われていなくとも、耕作しようと思えばできる土地」も農地に含まれることになります。

逆に、「かつて農地として利用されていた土地」についても、耕作放棄地と認定された土地については農地とはされません。

原則として農地であるか否かは現状をもとに判断されますが、農地の登記謄本の地目は田や畑と記載されているのが一般的です。

そして、この農地の使用目的を耕作以外にすることが農地転用となります。

日本の農業生産安定の観点では、農地転用はあまり望ましくはありませんが、一方で、どうしても現実的に農地を転用する必要が出てくる場面も出てきます。

そのような場面で、農業生産の安定と農地転用の必要性の均衡を図るため、農地法によって農地の転用は一定に規制されています。

■ 農地転用の関係法

上の通り、農地転用については農地法が関係します。その中でも直接に農地転用を規制するのが農地法4条と5条です。

これらは、「農地を転用するには原則として都道府県知事又は指定市町村の長(以下都道府県知事等)の許可が必要である」と規定しています。

農地法4条は権利者(所有者など)が農地を転用する行為、5条は農地を転用するために権利を設定し又は移転する行為について規制しています。

たとえば、所有者自身が農地を駐車場に工事する場合は、農地法4条の規制を受けます。一方、農地の所有者が農地を貸し、借り手がその農地上に建物を建てるような場合は、農地法5条の規制を受けます。

また、農地法5条については農地の権利の移転・設定を伴うため、農地の権利の移転・設定を規制する農地法3条も関係します。また、基準・手続きの詳細については政令・省令・規則で定められています。

■ 農地転用の手続き

農地転用の許可を受けようとする場合、申請者(5条転用の際には当事者双方)は、農林水産省令の定めに従い記載した転用許可申請書およびその他必要な書類を、農業委員会を経由して都道府県知事等に提出しなければなりません。

ただし、あらかじめ農業委員会に届出をした市街化区域内の農地など、農地法4条1項但書、5条1項但書が定める例外にあたる農地については、転用許可の申請をせずとも適法に農地を転用することができます。

おおよそ、農地転用申請についての事務作業は3~4週間で終わるとされています。

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■ 農地転用の許可基準

農地転用の許可基準は、立地基準と一般基準の二つに分けられます。
以下、それぞれについて解説します。
※農林水産省Webサイトを参照

(1)立地基準

農地をその農業における優良性や周辺の立地の状況から区分し、それに従って転用の許否を判断する基準です。

転用を農業上の利用に支障が少ない農地へ誘導する基準であることから、農業上の重要性が高い農地ほど転用が厳しく制限され、低い農地ほど容易に転用が許可されます。

農地の区分は以下の5つです。

①農用地区域内農地(農地法4条6項1号イ、5条2項1号イ)

市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地は、農用地区域内農地に区分されます。この区分の農地については、原則として転用は許可されません(例外として農用地利用計画において指定された用途等のために転用する場合)。

②甲種農地(農地法4条6項1号ロ、5条2項1号ロ)

市街化調整区域内の土地改良事業等の対象となった農地(8年以内)等、特に良好な営農条件を備えている農地は、甲種農地に区分されます。この区分の農地についても、原則として転用は許可されません。ただし、一定の場合には例外が認められます(土地収用法の認定を受け、告示を行った事業等のために転用する場合)。したがって、この区分にあたる農地は原則として転用できません。

③第1種農地(農地法4条6項1号ロ、5条2項1号ロのうち②甲種農地を除く)

10ヘクタール以上の規模の一団の農地、土地改良事業等の対象となった農地等良好な営農条件を備えている農地は、第1種農地に区分されます。この区分の農地についても原則として転用は許可されませんが、土地収用法対象事業等のために転用する場合には例外が認められます。

④第2種土地(農地法4条6項1号ロ(二)、5条2項1号ロ(二)、4条6項2号、5条2項2号)

鉄道の駅が500m以内にある等、市街地化が見込まれる農地又は生産性の低い小集団の農地は、第2種土地に区分されます。この区分については農地以外の土地や第3種農地では建築物が立地困難な場合であれば許可されます。

⑤第3種農地(農地法4条6項1号ロ(二)、5条2項1号ロ(二))

鉄道の駅が300m以内にある等、市街地の区域又は市街地化の傾向が著しい区域にある農地です。この区分の農地は原則として転用が許可されます。

(2)一般基準

立地にかかわらず申請書などに基づいて判断します。

この基準は3つあり、①申請に係る農地を当該申請の用途に供することが確実であること(農地法4条6項3号、5条2項3号)②周辺の農地に係る営農条件に支障を生ずるおそれがないこと(農地法4条6項4号、5条2項4号)③一時的な利用のための転用において、その利用後にその土地が耕作の目的に供されることが確実であること(農地法4条6項5号、5条2項5・6号)があげられます。

また、これらのほかに特別の要件を加える都道府県等もあります。

■ 転用にかかわる課題

転用にかかわる大きな課題の一つは基準の複雑さです。特に立地基準については5つもの区分があり、それぞれの区分の違いも分かりにくい部分が多くあります。

また、特に転用許可が難しい場所にある農地については、農地以外の形で活用することが難しく、権利者が農地を管理できなくなると土地の有効活用が出来なくなってしまう、という事態も発生しています。

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