農地転用の費用
前回は「農地転用とは」についておおまかな概要を書かせていただきました。

農地を転用して新たに宅地として利用するには、(1)許可・届出(2)工事(3)宅地転用後の処理が必要であり、それぞれの場面で費用がかかります。

しかし、どの段階でどの程度費用がかかるかという点については、イメージがわきづらい部分も多いかと思います。

そこで今回は、それぞれの場面で農地転用のためにかかる費用をまとめ、農地の転用を検討される方に参考にしていただきたいと思います。
転用不要の農地活用資料請求

(1)転用許可・届出にかかる費用

転用許可自体には手数料はかかりませんが、申請に必要な書類を揃えるためには費用がかかります。取得に費用が掛かる必要書類とかかる経費は以下の通りです。
※許可の申請にはこのほかにも書類が必要です。

①法人の登記事項証明書及び定款又は寄附行為の写し(申請者が法人の場合のみ)

登記事項証明書の交付には一通600円がかかります。また、オンライン申請を用いると郵送なら500円、窓口受け取りなら480円になります。

②土地の位置を示す地図及び土地の登記事項証明書

地図として都市計画図や農業振興地域区域図を用いる場合は、市役所に行けば数百円ほどで手に入れることができます。また、法務局の公図を用いる場合は450円となります。

また、土地の登記事項証明書についても法人の登記事項証明書と同様、窓口で申請の場合一通600円オンライン申請の場合郵送なら500円、窓口受け取りなら480円です。

③申請に係る土地に設置しようとする建物その他の施設及びこれらの施設を利用するために必要な道路、用排水施設その他の施設の位置を明らかにした図面

この図面の作成には特に資格を要しないので申請者自身が書いても構いませんが、図面の作成を行政書士などに依頼する場合は数千円ほどかかるようです。

④転用の目的に係る事業の資金計画に基づいて事業を実施するために必要な資力及び信用があることを証する書面

残高証明書や融資証明書を用いますが、融資を証する書面や本人の預貯金通帳の写しでも構いません。残高証明書の発行には700~900円がかかります。また、融資証明書の発行には数千円~10000円の手数料がかかることもあります。

⑤申請に係る農地が土地改良区の地区内にある場合には、当該土地改良区の意見書(意見を求めた日から三十日を経過してもなおその意見を得られない場合には、その事由を記載した書面)

意見書を得るために土地改良区に対して1㎡あたり100~500円の決済金を払う必要がある場合があります。そのため、土地改良区内の広大な農地を転用する場合は、転用前に多額の決済金を払わなくてはならなくなるかもしれません。

⑥その他参考となるべき書類

法律で定められた書類のほかにも、市町村が提出を義務付ける書類があります。どのような書類を提出しなければならないかは市町村ごとに異なりますが、ここにも発行に手数料がかかる書類が含まれることも多いです(住民票など)。

これらの書類をすべて集めて申請するためにかかる費用はおよそ1万円だとされます。

これらの書類は自分で備えることもできますが、非常に手間がかかるため、行政書士への依頼も検討できます。行政書士を利用した場合は、通常は15~20万円がかかるとされています。

特に測量が必要な場合や農振地域から除外する必要がある場合など、特別な手続が必要な場合には自力での申請はより難しく、申請の代行料金はより高額になります。

(2)工事にかかる費用

農地を宅地に転用するための工事そのものにかかる費用については、土地の状況、市町村の定める基準によって大きく異なるため、一概には言えません。

市町村の都市計画課や土木事務所などに問い合わせたり、信頼のおける建築業者・土木業者に依頼して見積もりを受けたりすることを強くおすすめします。

なお、あくまで参考としてですが、東京都では市街地農地の価額の評価にあたり、工事費を以下のように見積もっています。

整地費 整地を必要とする面積1㎡当たり 600円
伐採・抜根費 伐採・抜根を必要とする面積1㎡当たり 600円
地盤改良費 地盤改良を必要とする面積1㎡当たり 1,400円
土盛費 他から土砂を搬入して土盛りを必要とする場合の土盛り体積1㎥当たり 4,700円
土留費 土留めを必要とする場合の擁壁の面積1㎡当たり (土盛りに必要) 55,500円

なお、土地を宅地として利用するには、土地の高さが道路と同程度である必要があります。現在田や畑である農地は道路より低い場所にあるところも多いと思いますが、そういった土地は道路と同様の高さにするために盛土及び盛土のための土留めが必要になります。

例)面積100㎡の正方形で、1mの盛土、3面の土留めを必要とする農地の場合
盛土土留め例1盛土土留め例2

整地費 600円/㎡×100㎡=60,000円
地盤改良費 1,400円/㎡×100㎡=140,000円
土盛費 4,700円/㎥×100㎥=470,000円
土留費 55,500円/㎡×10㎡×3面=1,665,000円
2,335,000円

(3)宅地転用後の費用

農地を宅地に転用した際には、登記簿上の地目を変更する必要があります。この手続きには登録免許税がかからず、添付書類も転用許可書で足りるため、自分で登記申請をすれば費用はほとんどかかりません

この手続きは転用許可の手続きよりは難易度が低いとされますが、この手続きを土地家屋調査士などに依頼する場合の報酬は、通常は4万円~、分筆など特別な手続を必要とする場合は30万円~であるとされます。

また、費用とは異なりますが、当該土地にかかる固定資産税が上昇します

農地は宅地と比べて収益性が著しく低いため、農地の課税額は宅地と比べてかなり低く設定されています。そのため、農地を宅地に転用すると収益性についての配慮の必要性がなくなり、通常の宅地として課税されることになります

なお、税額の目安は以下の通りです。

土地の種類 税額の目安
農地 一般農地 千円/10a
市街化区域内の農地 生産緑地内の農地 数千円/10a
一般市街化区域内 数万円/10a
三大都市圏の特定市
市街化区域内
数十万円/10a
宅地 市街化区域内の宅地 一般市街化区域 数十万円/10a
特定市街化区域 数十~百万円/10a

農地の転用の際には宅地として造成するための工事費用はもちろん、許可申請など法律上の手続きにも多くの費用がかかります。

農地の転用をお考えの方は、こうした点も踏まえつつどのような活用方法を取るのが最適なのかご検討いただきたいと思います。

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