2022年問題

今回は、生産緑地に関して話題となっているいわゆる「2022年問題」についてお伝えしたいと思います。この問題は生産緑地をお持ちの方のみならず、土地・農地についてお考えの方全般にとっての問題となりますので、ぜひみなさんご覧ください。

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1. 生産緑地の基礎事項

2022年問題について考える前に、いったん生産緑地制度について、簡単に確認したいと思います。

そもそも生産緑地とは、一定の条件を満たした市街化区域内の農地の内、市町村が指定した農地であり、土地所有者は固定資産税の減免や相続税の納税猶予を受けることができる一方、必ずその土地を農地として管理しなければなりません。

この農地としての管理の義務は市町村に対する生産緑地の買取りの申出を経ないと解除されません。

買取りの申出が可能になるのは、①主たる従事者の死亡または故障により農業に従事することができなくなるか、②生産緑地として公示されてから30年間経過のどちらかのときです。

買取りの申出の結果、特別の事情により市町村が買い取れないときは、市町村は意欲ある農家に斡旋します。それもうまくいかず、3ヶ月間農地について権利の変動がないときは、所有者は農地としての管理義務を解除されます。

「生産緑地の解除」といっているのは一般的にこのことです。

そのため、30年が経過しても土地の買取りの申出をしなければ生産緑地としての効果制限は残りますし、買取りの申出をして行為制限が解除されても農家を続けていても構いません。

※生産緑地の概要についてはこちらもご参考ください。
> 生産緑地とは?- 概要まとめ –


2. 2022年問題とは

2022年問題は、この生産緑地の解除に関連して発生する問題です。

管理の義務が解除されると、所有者は通常の転用手続きと同様の方法で農地を転用することができます。農業を行うよりも宅地として利用するほうが利益であると判断した所有者は、農地を宅地に転用してマンションなどを建てます。

このような動きは少数ならば問題ありませんが、多くの人々が一斉に転用すると供給過剰が発生し、不動産の大幅な値下がりや空き家の急増といった事態が発生する可能性があります。

そして、2022年には現行の生産緑地法が施行されてはじめて生産緑地の指定が行われた1992年から30年が経過します。

1992年に指定された土地がいまだに生産緑地であることを踏まえると、2022年には多くの農地で生産緑地が解除され、不動産市場に大量の土地が流入する可能性があるのです。

これが2022年問題と言われている問題です。

買取りの申出ができるようになってすぐにすべての土地が転用されるわけではないにしても、これまでよりも転用されて住宅市場に出回る土地は増えていくことが予想されます。

では、実際にどれほどの土地が住宅市場に流入するのでしょうか。これについて簡単な試算を行ってみたいと思います。

三大都市圏特定市における生産緑地でない農地(宅地化農地)は、20年ほど前に宅地と同様の課税となりました。これをきっかけに農地を転用する人も多く、ここ20年間で特定市における生産緑地でない農地の面積は半分ほどになりました。

宅地化農地と同様に生産緑地も減少し、かつ農地の減少はすべて転用によるものと仮定すると、現在の生産緑地13,543haの50%ほどである約6,700haが転用されることになります。

そして、ここ20年の農地転用後の用途を見ると6割弱が住宅用地として利用されています。したがって、約4000haが三大都市圏特定市の住宅用地になりえます。現在の三大都市圏全体での住宅地が40万haほどですので、三大都市圏全体における住宅用地面積が1%以上増加する計算になります。

また、供給戸数に着目すると、三大都市圏における住宅戸数およそ3000万戸を、三大都市圏における住宅地面積40万㎡で割ると、住宅地1haあたりの戸数は約80戸と求められます。したがって、約4,000haの生産緑地から転用される住宅用地に約30万戸が新たに建設される可能性があると考えられます。
2022年問題画像
2022年というと、東京オリンピック開催後であり、そもそも不動産の価格が低下する可能性があるということから考えても、2022年に大量の土地が市場に流入し、価格低下に大きく拍車をかける可能性があります。

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3. 2022年問題と法改正

この点につき、平成29年度生産緑地法改正案は、生産緑地の効力の延長という形で対応しています。

改正案では、生産緑地指定から30年が近づいた生産緑地のうち特に都市環境の保全の上で重要な農地について、市町村は特定生産緑地として指定し、買取りの申出が可能になる期日を10年後に延長することができるようになります。

すなわち、市町村の判断で生産緑地解除が10年延期されるという可能性があるのです。

さらに、生産緑地法改正案には盛り込まれていませんが、農業従事者・農業従事希望者へ土地の貸付を行っても相続税の納税猶予を解除しないという形に税制を改正するという点についても議論が行われるとされています。

また、現状では生産緑地の買取りの申出を行うと多くの場合で買取りがなされず、生産緑地解除という形になりますが、今後の議論により、市町村による買取りや農地としての斡旋を増やしていくための取り組みがなされる可能性があります。

一方、改正案には、農地の維持だけでなく生産緑地の柔軟な活用という観点も盛り込まれており、地元の農作物の加工・販売・料理の提供のための施設としての土地利用を可能にするという案が示されています。

※生産緑地法改正の方向性についてはこちらもご参考ください。
> 生産緑地法改正の方向性


4. 所有者は何をすべきか

生産緑地の所有者がすべきことは、一言で言えば生産緑地の活用方法について広く検討することです。

生産緑地指定から30年経過した場合、取りうる選択肢は大きく分けて①農地としての利用の継続②生産緑地を解除し土地を管理・活用する③土地を売却する、の三つです。

①農地としての利用の継続
農地として維持する場合、買取りの申出をせずに耕作を続けることになります。この場合、買取りの申出ができる状態のままで耕作を続けると、固定資産税が比較的高額になります。

そこで、現行法のもとでは、条例の要件を満たす場合は生産緑地として再指定を受けることもできます。また、改正案においては10年間延長される特定生産緑地の指定を受けることもできます。

この場合、農地の維持の義務も継続することとなるため、家族とも話し合う必要があるでしょう。また、設置できる施設の範囲の拡大や賃貸借を行った場合の納税猶予の適用についての検討が行われる可能性もあり、法改正の動向を確認する必要があります。

②土地の管理・活用
生産緑地を解除したのちも土地を所有する場合、農地を転用して宅地として収益を得る形をとることが多いです。その場合、宅地としての扱いになるため固定資産税が大きく上昇します。

特に転用してすぐの段階では固定資産税の上昇に対して十分な収益を得られない場合もあり、税金の面で注意が必要です。また、都市部の宅地が過剰に供給されるようになった場合、賃料相場が低下し、当初の予定よりも収益を得られなくなる可能性もあります。

③土地の売却
土地を宅地として売却する場合は、専門業者などに鑑定を依頼したうえで建売業者やディベロッパー、ゼネコンなどに売却します。これについても、上述のように市場の動向によっては売値が非常に安くなってしまう可能性もあり、注意が必要です。

これらの活用の方法はそれぞれにメリット・デメリットがあります。様々な角度からの情報収集を通して、それぞれの土地利用法について比較検討していくことが必要となるでしょう。

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