農地法3条の解説 - 農地の売買・賃貸借（前編）

農地の管理にお困りの方の中には、農地を売ったり貸したりすることをご検討されている方もい

らっしゃるかと思います。今回は、そういった方に向けて農地の売買・賃貸借について解説をしていきたいと思います。

農地を転用目的で売買する場合は、農地法5条の許可が必要になります。

一方、農地を農地として売買・賃貸などする場合、すなわち、農地の権利の移転・設定を行う場合は、農地法3条の許可を得るか、農業経営基盤強化促進法に基づく農用地利用集積計画を利用する必要があります。

その中でも、今回は農地法3条の許可を得る方法について考えていきたいと思います。

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農地法3条とは

農地法3条は、

「農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。」

と規定しています。

すなわち、農地について全部または一部の権利を変動させるときには、農業委員会の許可が必要になるということです。

ここでいう「許可」は、法律行為を補充し、効力を完成させる条件になっているとされています。すなわち、許可がなければ法律行為の効力は完成しないことになります。

この「完成しない」とは、当事者間で同意があっても法律上の効果を発生させないという意味です。したがって、農業委員会の許可がなければ、農地の権利の移転・設定という効果が発生しないのです。

上で見たように、3条許可は法律行為を完成させるものであるため、許可の対象は法律行為となります。したがって、売買・賃貸借等のほか、共有物の分割、譲渡担保・買戻し、遺贈などに関しても許可が必要になります。

一方、法律行為を原因としない権利変動は、3条許可を必要としません。

原因が法律行為でない権利変動の例としては、相続・時効取得・法人の合併などがあります。ただし、これらの場合も農業委員会が農地の権利変動について把握する必要があることから、権利変動の際には農業委員会に対する届出が必要になります。

なお、農地法64条1項は、農地法3条1項に違反した者は「三年以下の懲役又は三百万円以下の罰金に処する」と規定しています。

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農地法3条の基準

農地法3条2項は、以下の7つの条件に該当する場合には、権利の移転・設定の許可をすることができないと定めています。ここでは、許可ができないとされているそれぞれの場合について解説を加えていきたいと思います。

一、権利を取得しようとする者が、取得後に農地及び採草放牧地の全てを効率的に利用して耕作又は養畜の事業を行うと認められない場合

ここでいう「農地及び採草放牧地の全て」とは、取得する農地等のみならず、現在権利を持つ農地・他人に使用収益させている農地の全てを含みます。

したがって、現在耕作放棄地を所有しているような場合には、すべての農地を効率的に利用するとは認められず、許可ができません。

また、効率的な利用がなされるかについては、現在・将来の機械・労働力・技術の要素から、近傍の自然的・利用的条件が類似している農地と比較して判断されます。

二、農地所有適格法人以外の法人が前号に掲げる権利を取得しようとする場合

一般の法人が農地の権利を取得することは基本的に許されていませんが、賃貸借・使用貸借については例外も定められています（後編参照）。

三、信託の引受けにより第一号に掲げる権利が取得される場合

原則として農地の権利の移転に信託を用いることはできませんが、農地中間管理機構や農協では一部認められています。

四、第一号に掲げる権利を取得しようとする者（農地所有適格法人を除く。）又はその世帯員等がその取得後において行う耕作又は養畜の事業に必要な農作業に常時従事すると認められない場合

ここでいう「耕作又は養畜の事業に必要な農作業」とは、当該地域において通常の農業経営を行う者が自ら従事する程度の作業をいいます。また「常時」とは、作業日数150日以上が目安となりますが、農作業を行う必要がある限りにおいて作業を行っていれば作業日数が150日を下回っても認められます。

五、農地等取得後の耕作・養畜の事業に供すべき農地の面積の合計が、いずれも、北海道では二ヘクタール、都府県では五十アール（農業委員会がこれらの面積の範囲内で別段の面積を定めたときはその面積）に達しない場合

現在の農地政策は、農地の効率的な利用・生産性の向上といった観点を重視しており、農地を零細農家に取得させることは好ましくないと考えています。そこで、農地を取得しようとする者を一定以上の農地をもつ農家に限っているのです。

ただし、地域によって効率的な農地の利用に必要な面積が異なるため、農業委員会が別段の面積を定めた場合はその面積に従うことになります。

なお、例外として、

①草花の栽培など、少ない面積に多くの資本・労働力を投入するような農業を営む場合
②農業委員会のあっせんに基づく農地の交換の場合
③隣接農地との一体的利用が必要な農地について、その隣接農地の権利者に移転する場合

などの場合は、面積要件を満たしていなくても権利移転が許可されます。

六、農地又は採草放牧地につき所有権以外の権原に基づいて耕作又は養畜の事業を行う者がその土地を貸し付け、又は質入れしようとする場合

これは主に転貸を禁止する条文です。権利関係の複雑化を防ぐため、仮に所有者の同意があったとしても、転貸は原則として許可されません。

七、事業の内容並びに位置及び規模からみて、農地又は採草放牧地の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に支障を生ずるおそれがあると認められる場合

農地は水利施設や農道など地域の共同利用施設の管理のもとに一定の広がりをもって存在しているのであり、地域全体とのかかわりが特に強い土地利用形態であると言えます。

そのため、地域全体での効率的・総合的な利用という観点が重視され、それを妨げるような権利取得は許されないとされているのです。

支障が生ずるおそれがある場合としては、以下のような例があげられます。

①農地の面的にまとまった利用が進んでいる中で、それを分断するような場合
②他の農業者の農業水利を阻害するような場合
③無農薬・減農薬地域での農薬使用により地域の無農薬栽培を阻害する場合
④集落が一体となって特定品目を生産している中でその営農活動に支障をもたらす場合
⑤周囲の農地の借賃の著しい高値をもたらすおそれのあるような条件設定の場合

ただし、これらはあくまで例であり、これに当てはまらない場合でも農業委員会が支障を生ずるおそれがあると判断すれば、許可はできなくなります。

なお、ここまで見たように、農地法3条の要件は土地の取得者や土地そのものについて定められており、権利を譲り渡す側には特に条件は設けられていません。

農地法3条の手続き等

農業委員会から許可を得るためには、農地が所在する農業委員会に対して許可申請書を提出し、農業委員会からの許可を得る必要があります。

許可申請書には、氏名・農地の所在・契約内容のほか、権利を取得しようとする者の農業上の現況（農地面積、資材、労働力等）、周囲との関係といった点について記載することになります。

また、その他に登記簿謄本、住民票、作付計画書などが必要となることもあります。詳しくは、農地所在地の農業委員会にお問い合わせください。

なお、許可を申請する際には、当事者双方が署名したうえで提出することが原則となります。ただし、競売・公売・遺贈などの単独行為によって権利が設定・移転される場合や、判決などによって権利の移転が確定した場合には、取得者側のみの署名で足りるとされています。

申請書を提出すると、農業委員会総会で審議され、許可されれば許可通知を受け取ることができ、権利の移転・設定の効果が完成することになります。なお、提出から許可までの期間の目安は、自治体によって異なりますが、3～4週間程度であるようです。

ここまで、農地法3条一般についての知識を解説してきました。後編では、農地の売買・賃貸借それぞれの問題点について解説していきます。

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