農地転用にかかる費用

前回は「農地転用」のおおまかな概要について、ご紹介しました。

今回は前回に引き続き、

「農地転用」にかかる諸費用についてご説明していきます。

農地を転用して新たに宅地として利用するためには、大きく分けて

1. 許可・届出

2. 工事

3. 宅地転用後の処理

が必要であり、それぞれの場面で費用が発生します。

しかし、実際にどの段階で、どの程度の費用がかかるのか、

具体的にイメージするのは難しいと思います。

そこで今回は、「農地転用」にかかるそれぞれの場面で

必要な費用についてまとめ、農地の転用を検討される方に、

参考にしていただければと思います。

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1. 転用許可・届出にかかる費用

転用許可そのものには手数料はかかりませんが、

申請に必要な書類を揃えるためには費用がかかります。

取得に費用がかかる必要書類と、手数料の一覧は以下の通りです。

※許可の申請にはこの他にも書類が必要です。

1. 法人の登記事項証明書

申請者が法人の場合のみ、

「法人の登記事項証明書及び定款又は寄附行為の写し」が必要です。

• 　・交付手数料…一通600円
• 　・オンライン申請手数料…一通500円（郵送の場合）
• 　　　　　　　　　　　　　一通480円（窓口受け取りの場合）

2. 土地の登記事項証明書

申請者が法人以外の場合、「土地の登記事項証明書」が必要です。

• 　・交付手数料…一通600円
• 　・オンライン申請手数料…500円（郵送の場合）
• 　　　　　　　　　　　　　480円（窓口受け取りの場合）

3. 土地の位置を示す地図

すべての申請者において、「土地の位置を示す地図（位置図）」が必要です。

位置図として「都市計画図」や「農業振興地域区域図」を取得する場合は、

市役所で数百円ほどの手数料がかかります。

法務省の「地図（公図）」を取得する場合、手数料は450円です。

• 　・「都市計画図」「農業新興地域区域図」申請手数料…数百円程度
• 　・「地図（公図）」請求手数料…450円

4. 申請に係る土地に設置しようとする施設の位置を明らかにした図面

「申請に係る土地に設置しようとする施設」には、以下が含まれます。

・建物

・その他の施設

・施設を利用するために必要な道路

・用排水施設

これらの位置を明らかにした「図面」の作成には、

特別な資格は必要ありません。

申請者自身が作成する場合、費用はかかりませんが、

図面の作成を行政書士などの専門家へ依頼する場合、

数千円程度の費用が発生します。

　・専門家への依頼料…数千円程度

5. 残高証明書や融資証明書

申請書に記載する転用の目的に係る事業計画の妥当性を審査するため、

「資金計画に基づいて事業を実施するために

必要な資力及び信用があることを証する書面」として、

資金「残高証明書」や金融機関からの「融資証明」などが必要となります。

その他の融資を証明する書面や、本人の預貯金通帳の写しでも問題ありません。

• 　・「残高証明書」の発行手数料…700～900円
• 　・「融資証明書」の発行手数料…数千円～1万円

6. 地区除外申請書および土地改良区の意見書

申請に係る農地が土地改良区内にある場合、

「地区除外申請書」と「土地改良区の意見書」が必要になります。

この書類の提出には、同時に決済金を支払う必要があり、

その金額は場所と面積の大小によって異なり、1㎡あたりの金額で計算します。

そのため、土地改良区内の広大な農地を転用する場合は、

決済金が高額になることがあり、注意が必要です。

また、意見書の交付には、通常、申請日より数日～1週間程度かかりますが、

意見を求めた日から30日を経過してもなお意見を得られない場合は、

その「事由を記載した書面」が必要になります。

これらの手続きの代行を専門家へ依頼する場合、

数千円～1万円程度雨の費用が発生します。

　・「土地改良区の意見書」交付手数料…一件数千円

　・土地改良区域除外決済金…100～500円/1㎡

　・専門家への依頼料…数千円～1万円程度

7. その他参考となるべき書類

法律で定められた書類の他にも、各市町村が提出を義務付ける書類があります。

申請に必要な書類は各市町村によって異なりますが、

これらの書類の発行などにも、手数料がかかることが多く（住民票など）、

書類をすべて集めて申請するためには、およそ1万円程度の費用がかかります。

これらの書類は申請者が自分で用意することもできますが、非常に手間がかかります。

行政書士などの専門家へ依頼する場合の費用は、15～20万円程度です。

特に測量が必要な場合や、農振市域から除外する必要がある場合など、

特別な手続きが必要な場合には自力での申請はより難しく、

申請の代行料金はより高額になるので注意が必要です。

まとめ

農地転用の申請には、多くの書類が必要となります。

これらの書類を揃えるためには、手数料や多額の決済金がかかるなど、

転用許可・届出にかかる費用は少なくありません。

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2. 工事にかかる費用

農地を宅地に転用するための「工事にかかる費用」については、

土地の状況、市町村の定める基準によって大きく異なるため、一概には言えません。

市町村の都市計画課や土木事務所などに問い合わせたり、

信頼のおける建築業者・土木業者に依頼して見積もりを受けることを

強くおすすめします。

なお、あくまで参考としてですが、東京都では

市街地農地の価額の評価にあたり、工事費を以下のように見積もっています。

現在、田や畑である農地が、道路より低い場所に位置している場合も多いと思いますが、

土地を宅地として利用するには、土地の高さが道路と同程度である必要があります。

そういった土地は道路と同様の高さにするために、

「盛土」及び「盛土のための土留め」が必要になります。

例）面積100㎡の正方形で、1mの盛土、3面の土留めを必要とする農地の場合

3. 宅地転用後にかかる費用

1. 地目変更の登記申請

農地を宅地に転用した際には、登記簿上の地目を変更する必要があります。

この手続きには登録免許税がかからず、添付書類も転用許可書で足りるため、

自分で登記申請をすれば、費用はほとんどかかりません。

地目変更の登記申請の手続きは、

転用許可申請の手続きに比べると、難易度は低いとされていますが、

土地家屋調査士などに依頼する場合は、通常は4万円～、

文筆など特別な手続きを必要とする場合は30万円～の費用がかかります。

　・地目変更の登記申請にかかる費用…数百円程度（申請者が自分で行う場合）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　数万円～（専門家に依頼する場合）

2. 固定資産税

費用とは異なりますが、当該土地にかかる固定資産税が上昇します。

農地は宅地と比べて収益性が著しく低いため、

農地の課税額は宅地と比べてかなり低く設定されています。

そのため、農地を宅地に転用すると、収益性についての配慮の必要性がなくなり、

通常の宅地として課税されることになるので、固定資産税が上昇するのです。

税額の目安は以下の通りです。

農地転用の際には、宅地として造成するための工事費用はもちろん、

許可申請など、法律上の手続きにも多額の費用がかかります。

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